Zakonodaja in pravila za sobodajalce: Vodnik za začetnike (1. del)

Kako postati sobodajalec v skladu z zakonodajo?

Če razmišljate o tem, da bi postali sobodajalec in oddajali svojo nepremičnino gostom, je pomembno, da se seznanite z relevantno zakonodajo in predpisi v Sloveniji. S tem vodnikom vam želimo zagotoviti koristne informacije in nasvete, ki vam bodo pomagali postati uspešen sobodajalec.

Zakonodaja, ki ureja to področje, je pomembna tako za vašo varnost in zaščito kot tudi za zagotavljanje kakovostne izkušnje gostom, ki bodo prebivali v vaši nepremičnini. V našem vodniku bomo podrobno raziskali postopek registracije sobodajalca, obveznosti, ki jih morate izpolnjevati, ter predpise, s katerimi se morate seznaniti.

Ne glede na to, ali boste oddajali sobe, stanovanje ali celotno hišo, boste spoznali ključne korake, ki jih morate upoštevati pri pripravi svoje nepremičnine za goste. Od davčnih obveznosti do varnostnih predpisov, vam bomo predstavili pomembne informacije, ki jih morate vedeti, da se izognete morebitnim težavam in kaznim.

*Informacije v blogu NISO namenjene fizičnim osebam, ki dejavnost sobodajalstva opravljajo kot samostojni podjetniki posamezniki (s.p.-ji) v skladu z Zakonom o gospodarskih družbah –ZGD-1.

Omejitve za fizično osebo, ki se namerava ukvarjati s sobodajalstvom

Sobodajalec fizična osebe lahko opravlja dejavnost le občasno (skupno ne več kot pet mesecev v koledarskem letu) in gostom nudi do 15 ležišč ter je vpisan v Poslovni register Slovenije.

Gostom se lahko nudi nastanitev z zajtrkom ali brez v lastnem ali najetem stanovanju ali počitniški hiši, s soglasjem pristojnega organa samoupravne lokalne skupnosti pa lahko tudi v drugih prostorih.

Upokojenec sobodajalec

Ali je upokojenec lahko sobodajalec in ali to kaj vpliva na penzijo? Upokojenec sobodajalec obdrži prenzijo, če opravlja dejavnost sobodajalstva kot fizična oseba, ki v skladu s predpisi, ki urejajo gostinstvo, le občasno, največ do pet mesecev v koledarskem letu, oddaja zasebne sobe gostom in nudi do 15 ležišč.

1. Vpis sobodajalca v Poslovni Register Slovenije (PRS)

Sobodajalec se v Poslovni register Slovenije vpiše na podlagi Prijave za vpis podatkov o sobodajalcu, ki jo vloži na katerikoli izpostavi AJPES osebno ali jo pošlje po pošti.

Kot sedež opravljanja dejavnosti sobodajalca se skladno s predpisi določi stalno prebivališče sobodajalca. Če sobodajalec opravlja storitve na naslovu, ki ni enak njegovemu stalnemu prebivališču, se opravljanje dejavnosti na naslovih izven sedeža vpiše v Poslovni register Slovenije kot poslovni del pri sobodajalcu.

Finančni urad Republike Slovenije po uradni dolžnosti na podlagi podatkov iz Poslovnega registra Slovenije vpiše sobodajalca v davčni register kot fizično osebo, ki opravlja dejavnost.

2. Vpis v Register nastanitvenih obratov (RNO)

Sobodajalec je zavezan za vpis nastanitvenega obrata (nastanitveni obrati so med drugim tudi prostori za goste pri sobodajalcih), v Register nastanitvenih obratov. Le to lahko izvede osebno na izpostavi Ajpesa ob vpisu v Poslovni register Slovenije ali neposredno preko spletne aplikacije AJPES, a je za uspešen vpis potrebna predhodna identifikacija v skladu s sistemom pooblastil spletnega portala AJPES.

Vpis nastanitvenega obrata (objekta) v register nastanitvenih obratov se od 28.2.2018 na izpostavi AJPES izvede sočasno z odpiranjem ene od nastanitvenih dejavnosti.

3. Vzpostavitev aplikacije eTurizem

Po vpisu objekta v RNO, je vaš naslednji korak vzpostavitev uporabe aplikacije eTurizem. Vzpostavitev aplikacija eTurizem se lahko opravi le z digitalnim potrdilom.

Vzpostavitev uporabe aplikacije eTurizem ne morete opraviti osebno na izpostavi AJPES!

Če digitalnega potrdila nimate, lahko brezplačno digitalno potrdilo SIGEN-CA naročite osebno v izpostavi AJPES ali na portalu AJPES.

4. Plačevanje prispevkov

V 8 dneh po vpisu je dolžan oddati obrazec M12 na Zavod za zdravstveno zavarovanje Republike Slovenije in obvestiti Finančni urad Republike Slovenije o načinu vodenja poslovnih knjig in obračunu davčnih obveznosti.

Sobodajalec je zavarovan je v skladu z osmo alinejo tretjega odstavka 20. člena ZPIZ-2 in 10. točko 17. člena ZZVZZ za invalidnost in smrt, ki je posledica poškodbe pri delu ali poklicne bolezni, in poškodbo pri delu in poklicno bolezen. Iz tega naslova sobodajalec plačuje prispevke za posebne primere zavarovanja v pavšalnih zneskih. Na podlagi tega zavarovanja bo v 2023 mesečno plačeval 34,97 evrov pavšalnih prispevkov. Znesek pavšalnih prispevkov se letno spreminja.

5. Registracija v sistem DDV za t.i. atipične davčne zavezance

Sobodajalci, ki naročajo storitve pri davčnih zavezancih, ki nimajo sedeža/prebivališča (ali stalne poslovne enote, če je storitev opravljena iz stalne poslovne enote) v Sloveniji, pa morajo v zvezi z identifikacijo za DDV upoštevati še posebnost, ki velja za prejemnike storitev od teh zavezancev ne glede na obseg opravljenega prometa. Sobodajalec, ki v Sloveniji prejme storitve od davčnega zavezanca s sedežem izven Slovenije in za katere se kraj opravljanja storitev določi v skladu s prvim odstavkom 25. člena ZDDV-1, je dolžan plačati DDV in se mora ne glede na obseg opravljenega prometa identificirati za namene DDV.

Tako so na primer tisti sobodajalci, ki sobe oddajajo preko posrednikov oziroma ponudnikov oglaševanja na spletnih straneh (Airbnb, Booking.com…), ki imajo sedež izven Slovenije (posrednik oziroma ponudnik v Sloveniji nima stalne poslovne enote, iz katere bi opravil te storitve), kot prejemniki storitev posredovanja oziroma nudenja oglasnega prostora, ki jih prejmejo od teh zavezancev, dolžni od prejete storitve plačati DDV v Sloveniji po splošni stopnji 22 % (gre za storitve, za katere se kraj opravljanja storitve določi v skladu s splošnim pravilom iz prvega odstavka 25. člena ZDDV-1, za katere velja glede plačila DDV obrnjena davčna obveznost).

Sobodajalci, kot prejemniki teh storitev, se morajo tako predhodno identificirati za namene DDV tudi, če je obseg njihovega opravljenega prometa pod zakonsko določenim pragom (pod 50.000 eurov). Če so identificirani za namene DDV samo kot prejemniki teh storitev (od katerih morajo torej obračunati in plačati DDV), morajo mesečno predlagati obračune DDV v elektronski obliki (v sistemu eDavki) in nimajo pravice do odbitka DDV. V primeru take identifikacije za namene DDV so za ostale dobave, ki jih opravijo v Sloveniji, še naprej mali davčni zavezanci (dokler ne presežejo limit 50.000 eurov obdavčljivega prometa v zadnjih 12 mesecih), kar pomeni, da od njih ne obračunavajo DDV, prav tako pa nimajo pravice do odbitka DDV.

Registracija v sistem

Na eDavke ali prek eVem portala se pred začetkom poslovanja odda zahtevek za izdajo ID št. za DDV – elektronski obrazec DDV-P2: Zahtevek za izdajo identifikacijske številke za DDV (domači). Davčni organ vam bo najpozneje do zadnjega dne meseca, ki sledi mesecu vložitve zahtevka izdal identifikacijsko ID številko za DDV. Do prejema ID za DDV, gostov na prenočevanje ne smete sprejemati. ID za DDV vpišete k vašim davčnim podatkom v portalu posredujete naročniku, Booking.com, airbnb …, le ti jo morajo jo mora vključiti na izdan račun za provizijo.

Ko se zavezanec uspešno registrira v sistem, je potrebno mesečno poročanje davčnemu organu.

Mesečno poročanje davčnemu organu

Davčni zavezanec, identificiran za namene DDV, mora predložiti obračun DDV-O za vsako davčno obdobje, tudi če v posameznem davčnem obdobju ni imel transakcij, ki se vpisujejo v obračun (v tem primeru odda prazen obračun DDV-O).

Priprava in oddaja mesečnega obračuna DDV se odda preko eDavki:

• Na podlagi prejetih računov za provizijo obračunate DDV po stopnji 22% – obrazec DDV-O
• V polje 32a vpišete davčno osnovo (znesek vseh provizij po prejetih računih) ter-v polje 23a znesek DDV
• Obračun davka oddate elektronsko preko storitev e-poslovanja FURS eDavki, kjer dobite tudi številko računa in sklic, na katerega znesek davka nakažete.

Kadar atipični zavezanec v Sloveniji z izdanimi računi preseže 50.000 evrov, mora postati nujni DDV zavezanec, za kar je potrebna vložitev nove vloge. Od dneva, navedenega na odločbi FURSa, pa mora tudi domačim kupcem zaračunavati predpisani DDV, medtem ko pri poslovanju z EU ni sprememb.

6. Dokazilo o lastninski ali razpolagalni pravici

Sobodajalec mora pred začetkom opravljanja dejavnosti imeti dokazilo o lastninski ali razpolagalni pravici stanovanja ali počitniške hiše, kjer se opravlja gostinska dejavnost (izpisek iz zemljiške knjige ali overjeno kupoprodajno pogodbo, s katero dokazuje lastninsko pravico, sklep o dedovanju, darilna pogodba).

Če še ni vpisan kot lastnik v zemljiški knjigi, mora izkazovati pravico razpolaganja s stanovanjem ali počitniško hišo (z najemno pogodbo, s podnajemno pogodbo).

7. Uporabno dovoljenje

Sobodajalec mora pred začetkom opravljanja dejavnosti pridobiti uporabno dovoljenje (za stanovanjske prostore), če stranka namerava opravljati gostinsko dejavnost kot sobodajalec v:

• stanovanjskih prostorih, zgrajenih pred 31. 12. 1967,
• enostanovanjski stavbi, zgrajeni na podlagi gradbenega dovoljenja (do 1. 1. 2003) in evidentirani v zemljiškem katastru ali
• stanovanju v etažni lastnini, rekonstruiranem na podlagi gradbenega dovoljenja (do 1. 1. 2003) ali na podlagi priglasitve (pred 9. 11. 1996 uporabno dovoljenja lahko nadomešča potrdilo o obstoju uporabnega dovoljenja po samem zakonu) ali drugo dokazilo, da gre za take prostore;

Uporabno dovoljenje pridobi na Upravni enoti, kjer leži nepremičnina.

8. Soglasje solastnikov

V primeru večstanovanjske hiše mora nosilec dejavnosti pridobiti soglasja vseh solastnikov. Sobodajalec mora pridobit soglasja etažnih lastnikov, ki imajo več kot 75% solastniški delež večstanovanjske stavbe, vključujoč soglasja etažnih lastnikov vseh posameznih delov, katerih zidovi ali stropi mejijo s stanovanjsko enoto (14. člen SZ1).

Prav tako mora obvestiti upravnika večstanovanjske stavbe, da se stanovanje oddaja v turistične namene.

9. Zagotavljanje in izpolnjevanje splošnih in posebnih pogojev

Posebni pogoji za opravljanje gostinske dejavnosti so predpisani s Pravilnikom o minimalnih tehničnih pogojih in o obsegu storitev za opravljanje gostinske dejavnosti (pogoji se nanašajo na poslovne prostore, opremo in naprave, zunanje površine objekta ali nastanitve in storitve), kot npr:

• minimalne tehnične pogoje,
• pogoje glede storitev,
• pogoje glede zagotavljanja varnosti živil ter varnosti in zdravja pri delu

Požarni red, varnost inštalacij

Sobodajalec mora poskrbeti, da so izpolnjeni splošni pogoji glede varnosti inštalacij in požarnega reda; (se pravi redno vzdrževani gasilni aparati, imeti morate načrt evakuacije, jasno napisane ukrepe v primeru požara) Požarni red vam pripravi varnostni inžiniring. Svetujem, da vam izveleček požarnega reda pripravijo v večih jezikih.

Nekatere stanovanjske stavbe morajo imeti tudi primerno urejen dostop za invalide kot to določa Pravilnik o zahtevah za zagotavljanje neoviranega dostopa, vstopa in uporabe objektov v javni rabi ter večstanovanjskih stavb katerega si lahko podrobneje tudi sami preberete saj sem vam navedla povezavo do tega pravilnika.

Cenik storitev

Cene za vse storitve morajo biti označene kot cene v obliki cenika.

Označitev cen za storitve mora biti nedvoumna, lahko prepoznavna, čitljiva in za potrošnika na vidnem in dosegljivem mestu. Cena za storitve je nedvoumno označena, če je ni možno zamenjati s ceno druge storitve, ki se nahaja v neposredni soseščini.

Cena za storitve je v poslovnem prostoru označena čitljivo, če je velikost črk in številk na ceniku za storitve najmanj 5 mm.

Cena za storitev mora biti potrošniku lahko dostopna ter mora biti objavljena na vidnem mestu v poslovnem prostoru, kjer je ta storitev potrošniku ponujena (npr. v apartmaju, sobi, stanovanju, počitniški hiši…, ki se oddaja). Kot vidno označeno ceno storitve se šteje, da je cenik obešen na steno poslovnega prostora oziroma tistega njegovega dela, kjer se nahajajo potrošniki.

Cena blaga oziroma storitve mora biti označena v evrih. Cenik sobodajalec izdela samostojno, oblika z zakonom ni predspisana. Mora pa sobodajalec obvezno v cenik vključiti sledeče:

• Naziv podjetja oz. sobodajalca
• Sedež podjetja oz. sobodajalca
• Davčno številko podjetja oz. sobodajalca
• Navedbe storitve s cenami
• Kategorizacija oz. število zvezdic ali jabolk
• Datum veljavnosti cenika
• Navedba, da so cene v EUR in vsebujejo DDV

Nadzor za označevanje cen blaga in storitev izvaja Tržni inšpektorat RS.

Splošne informacije

Z namenom zagotavljanja prijetnega bivanja in odpravo morebitnih nesporazumov, morate pripraviti hišni red in z njim seznaniti vaše goste.

Vašim gostom morate podati informacije o sprejemu in odjavi gostov, navesti morate tudi telefonske številke kontaktne osebe in prve pomoči.

Sazas in IPF

Opremljenost sob oz. apartmejev z radijem in televizijo je dandanes že kar osnovna storitev, ki jo gostje pričakujejo. V kolikor imate nastanitveni obrat opremljen s televizijo ali radijem ste zavezani k plačilu prispevkov SAZASu.

Avtorski honorar se zaračunava glede na število radijskih in televizijskih sprejemnikov po sobah, in sicer: 0,41 € (brez DDV) za vsak posamezni sprejemnik.

Plačevanje avtorskega nadomestila je mesečno, če pa se odločite za večmesečno plačilo vnaprej, je ugodneje. Za pridobitev popusta zgolj ustrezno označite na prijavnici in sicer če boste prispevek plačali:

• v letnem znesku se vam prizna 20 % popust
• Za plačilo na 6-mesečev vam odobrijo 10 % popust
• Plačilo prispevkov 4x na mesec pa se vam položnica zniža za 5 %.

Za pridobitev dovoljenja natančno izpolnite Prijavnico za javno priobčitev glasbenih neodrskih del in jo posredujte Združenju SAZAS.

V primeru predčasnega prenehanja poslovanja vam Združenje SAZAS za obdobje preplačila povrne avtorsko nadomestilo. O morebitnem prenehanju poslovanja pisno obvestite Združenje SAZAS na: uporabniki@sazas.org

10. Kategorizacija nastanitvenega obrata

Kategorijo nastanitvenega obrata določi sobodajalec, ki izvaja gostinsko dejavnost v nastanitvenem obratu ali oseba po njegovem pooblastilu (ocenjevalec nastanitvenih obratov).

Z namenom olajšati postopek kategorizacije, je na voljo spletna aplikacija e-kategorizacija.

Postopek se začne z registracijo in vpisom. Če je v enem nastanitvenem obratu več različnih tipov nastanitev, je treba registracijo in celoten postopek izvesti za vsak različen tip posebej (apartma, soba ipd.)

Aplikacija e-kategorizacija je sestavljena iz treh delov:

• evidenčni list (kjer se vpišejo splošni podatki nastanitvenega obrata in enak tip nastanitvenih enot);
• kategorizacijski list (kjer se označijo tisti elementi, ki jih nastanitvene enote izpolnjujejo);
• poročilo (kjer sistem izračuna doseženo kategorijo).

Postopek kategorizacije je uspešno zaključen, ko je poročilo shranjeno. Uspešno zaključeno kategorizacijo je treba natisniti in jo podpisano (po potrebi žigosano) shraniti v nastanitvenem obratu.

Po opravljeni kategorizaciji mora sobodajalec pridobiti tudi označevalno tablo. Označevalna tabla ni obvezna za sobodajalce, ki opravljajo gostinsko dejavnost v večstanovanjskih stavbah, prav tako je ne potrebujejo nastanitveni obrati z eno zvezdico.

Označevalne table za oznako kategorije z zvezdicami lahko naročite pri: Roman Rugelj s.p., Pokopališka pot 3, 4202 Naklo, telefon: 041 681 056, e-mail: roman.rugelj@siol.net.

V skladu z določilom 5. člena Pravilnika o kategorizaciji nastanitvenih obratov, morajo biti nastanitveni obrati označeni tudi v cenikih in v drugih trženjskih in promocijskih komunikacijah.

Obveznost kategorizacije in označitve nastanitvenih obratov z zvezdicami oziroma jabolki (za kmetije z nastanitvijo) se nanaša na naslednje skupine nastanitvenih obratov:

• hoteli,
• moteli,
• penzioni in gostišča,
• kampi,
• apartmaji, počitniška stanovanja in počitniške hiše,
• sobe,
• kmetije z nastanitvijo.

Kategorizacija ni obvezna za naslednje tipe nastanitvenih obratov:

• šotorišča (zagotavljati morajo minimalne tehnične pogoje in storitve, ki so predpisane s Pravilnikom o minimalnih tehničnih pogojih za opravljanje gostinske dejavnosti),
• prenočišča, kamor spadajo mladinski hostli, počitniški domovi, študentski in dijaški domovi, planinske in lovske koče, itd. (zagotavljati morajo minimalne tehnične pogoje in storitve, ki so predpisane s Pravilnikom o minimalnih tehničnih pogojih za opravljanje gostinske dejavnosti),
• izven standardne oblike nastanitve (npr. glamping, hiške na drevesu, vinski sodi, čebelnjaki in podobne inovativne oblike nastanitve) v naravnem okolju, so lahko dopolnilna ponudba obstoječega gostinskega obrata iz 14. oz. 18. do 24. člena Pravilnika o minimalnih tehničnih pogojih za opravljanje gostinske dejavnosti.

* Ta članek je bil pripravljen na podlagi zakonodaje, veljavne v času priprave besedila. V primeru kasnejših sprememb zakonodaje, avtor in Bentral ne odgovarjata za ažurnost oziroma uskladitev besedila s kasnejšimi spremembami.

Nadaljujte branje 2. dela članka: Zakonodaja in pravila za sobodajalce: Vodnik za začetnike (2. del)

Imate dodatna vprašanja glede sobodajalskega poslovanja?

Kontaktirajte nas in dogovorili se bomo za osebni posvet.